Багато квартир у Києві були придбані до 2012 року, коли ще не працював сучасний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. У той період право власності оформлювали через БТІ, біржі (наприклад Товарна біржа "Десятинна"), нотаріусів або органи місцевого самоврядування. Тому сьогодні часто трапляється ситуація, коли квартира фактично має власника, але не внесена до електронного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У власників таких об’єктів виникає логічне питання: чи можна продати квартиру, якщо її немає в реєстрі речових прав? Особливо це стосується випадків, коли на руках є лише старі правовстановлюючі документи – наприклад, договір купівлі-продажу, біржовий договір, свідоцтво про право власності або спадщину. Насправді відсутність запису в реєстрі не означає, що квартиру неможливо продати. У більшості випадків достатньо провести реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, після чого об’єкт можна законно продавати через нотаріуса.
У цій статті розглянемо, як продати квартиру, куплену до 2012 року, якщо вона не внесена до реєстру речових прав, які документи потрібні та який порядок дій для власника. Це допоможе уникнути помилок і підготувати нерухомість до безпечної угоди.
Чому квартири, куплені до 2012 року, можуть бути відсутні в реєстрі прав
Багато власників нерухомості стикаються із ситуацією, коли квартира фактично належить їм, але відсутня в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Найчастіше це стосується об’єктів, які були придбані до 2012–2013 року. У той період в Україні ще не працювала сучасна електронна система реєстрації прав власності, тому інформація про об’єкти нерухомості зберігалася в різних установах.
До створення єдиного державного реєстру права власності на квартири оформлювалися через кілька різних органів. Найчастіше реєстрацію проводили БТІ (Бюро технічної інвентаризації), де вели паперові реєстраційні книги. Крім того, угоди могли оформлюватися через товарні біржі, де укладалися біржові договори купівлі-продажу. Частину прав реєстрували нотаріуси, а в окремих випадках документи видавали виконавчі комітети місцевих рад.
Через таку систему обліку дані про власників квартир зберігалися у паперових архівах різних організацій. Коли в Україні запрацював Державний реєстр речових прав, у нього автоматично не були перенесені всі старі записи. Тому багато квартир, придбаних раніше, формально не відображаються в електронному реєстрі, хоча право власності на них є повністю законним і підтверджується правовстановлюючими документами.
Саме тому сьогодні часто виникає питання: що робити, якщо квартира куплена до 2012 року і не внесена до реєстру прав. У більшості випадків це не є проблемою - потрібно лише провести первинну державну реєстрацію права власності на підставі наявних документів. Після внесення інформації до реєстру власник зможе безперешкодно здійснювати будь-які юридичні дії з нерухомістю, зокрема продати квартиру або подарувати її.
Чи можна продати квартиру, якщо її немає в реєстрі речових прав
Досить поширеною є ситуація, коли власник планує продаж нерухомості, але під час перевірки виявляється, що квартира не внесена до Державного реєстру речових прав. Найчастіше це стосується житла, придбаного багато років тому за старими правовстановлюючими документами. У такому випадку виникає закономірне питання: чи можна продати квартиру без реєстру прав.
Відповідь - так, але з однією важливою умовою. Перед укладенням договору купівлі-продажу потрібно зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без цієї процедури нотаріус не зможе оформити угоду, оскільки всі операції з нерухомістю сьогодні проводяться лише після перевірки інформації в реєстрі.
Сам порядок дій досить простий. Спочатку власник звертається до нотаріуса або державного реєстратора з наявними старими правовстановлюючими документами. На їх підставі проводиться первинна реєстрація права власності в електронному реєстрі. Після цього квартира офіційно з’являється в системі, і власник отримує витяг з реєстру.
Лише після цього етапу можна переходити до наступного кроку - оформлення договору купівлі-продажу квартири. Нотаріус перевіряє реєстраційні дані, готує договір і проводить нотаріальне посвідчення угоди.
Таким чином, якщо квартира куплена до 2012 року і не внесена до реєстру, це не є перешкодою для продажу. У більшості випадків процедура реєстрації займає небагато часу, після чого власник може без проблем укласти угоду та передати право власності покупцю.
Які старі правовстановлюючі документи підходять для продажу квартири
Для того щоб зареєструвати право власності та підготувати нерухомість до продажу, необхідно мати правовстановлюючий документ на квартиру. Навіть якщо житло було придбане багато років тому і не внесене до сучасного реєстру, більшість таких документів залишаються чинними та можуть використовуватися для державної реєстрації права власності.
Найпоширенішим документом є договір купівлі-продажу квартири, укладений у нотаріуса або на товарній біржі. Такі договори широко використовувалися у 1990-х та на початку 2000-х років і досі визнаються законною підставою для підтвердження права власності.
Крім того, підставою для реєстрації та подальшого продажу квартири можуть бути й інші документи. До них належать договір міни, коли квартира була отримана в результаті обміну, а також договір дарування, за яким нерухомість передавалася безоплатно.
Ще одним поширеним документом є свідоцтво про право власності на житло, яке раніше видавали органи місцевого самоврядування або інші уповноважені органи. Також часто зустрічаються свідоцтва про право на спадщину, якщо квартира перейшла до власника після смерті попереднього власника.
У деяких випадках підставою для виникнення права власності може бути рішення суду, яким було визнано право на нерухомість. Таке рішення також дозволяє зареєструвати квартиру в державному реєстрі та надалі вільно розпоряджатися нею.
Отже, якщо у власника є будь-який із перелічених документів, це зазвичай достатньо для того, щоб зареєструвати квартиру в реєстрі речових прав і підготувати її до продажу. Головне - правильно перевірити документи та провести реєстрацію перед укладенням угоди.
Як продати квартиру зі старими документами у Києві: покрокова інструкція
Якщо квартира була придбана багато років тому і не внесена до Державного реєстру речових прав, її все одно можна продати. У Києві така ситуація трапляється досить часто, особливо з квартирами, придбаними до 2012 року через біржі або зареєстрованими в БТІ. У цьому випадку необхідно пройти кілька послідовних етапів підготовки документів.
Крок 1. Перевірити наявність реєстрації в реєстрі речових прав на нерухоме майно
Спочатку потрібно перевірити, чи дійсно квартира відсутня в реєстрі. Це можна зробити через нотаріуса або замовивши інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав. Якщо інформація про квартиру відсутня, значить право власності потрібно зареєструвати вперше. У Києві це стандартна процедура для квартир зі старими документами.
Крок 2. Отримати інформаційну довідку в БТІ
Наступний важливий крок - отримати інформаційну довідку з БТІ про реєстрацію права власності. Для квартир, придбаних до запуску сучасного реєстру, саме БТІ підтверджує, що право власності раніше було зареєстроване. У Києві таку довідку видає КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації», яке знаходиться на вулиці Трьохсвятительській, 4в. Саме там зберігаються архівні реєстраційні книги та технічна документація на більшість квартир міста.
Документи, які необхідні при оформленні замовлення виготовлення інформаційної довідки:
- копію правовстановлюючого документу (документа, який підтверджує право власності)
- документ, що посвідчує особу (громадянський паспорт) замовника
- довіреність на представника замовника
- запит нотаріуса у випадку необхідності (наприклад вступ в спадщину)
Довідка готується протягом від 30 днів до 1 дня, залежно від вартості послуги.
Крок 3. Зареєструвати право власності в реєстрі
Після отримання довідки з БТІ можна провести державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав. Це робиться на підставі старого правовстановлюючого документа та довідки БТІ. Реєстрацію права власності може провести нотаріус (державний або приватний) або державний реєстратор в центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП).
Після внесення даних до реєстру власник отримує витяг з реєстру прав, і квартира офіційно відображається в електронній системі. На практиці в Києві досить часто застосовується спрощена схема. Нотаріус може провести первинну реєстрацію права власності безпосередньо під час підготовки угоди купівлі-продажу. Тобто спочатку в реєстр вноситься право власності продавця на підставі старих документів та довідки БТІ, а відразу після цього нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу і проводить реєстрацію права власності вже за новим власником. Така процедура дозволяє значно скоротити час підготовки угоди, оскільки всі реєстраційні дії виконуються в один день у нотаріуса.
Крок 4. Підготувати квартиру до продажу
Перед укладенням угоди потрібно підготувати стандартний пакет документів. Зазвичай необхідні:
- технічний паспорт на квартиру
- довідка про зареєстрованих осіб
- експертна оцінка нерухомості
Також нотаріус перевіряє відсутність заборон або арештів.
Крок 5. Оформлення договору купівлі-продажу
Після того як право власності зареєстроване і всі документи готові, можна переходити до основного етапу - оформлення договору купівлі-продажу квартири. Нотаріус перевіряє документи, готує договір і проводить нотаріальне посвідчення угоди. Після підписання договору право власності переходить до покупця і одразу реєструється в державному реєстрі. Такий алгоритм дозволяє законно продати квартиру у Києві навіть у випадку, коли вона була придбана багато років тому і спочатку не була внесена до сучасного реєстру прав.
Які можуть виникнути проблеми при продажу квартири зі старими документами
Продаж квартири, придбаної багато років тому, зазвичай проходить без серйозних труднощів. Однак у деяких випадках під час підготовки угоди можуть виникати певні юридичні або технічні питання. Найчастіше такі ситуації пов’язані з тим, що квартира була оформлена за старими правилами до створення сучасного реєстру прав на нерухоме майно. В процесі можуть виникати такі питання:
- відсутність реєстрації права власності в БТІ. У минулі роки реєстрацію іноді не завершували або записи могли бути внесені з помилками. У такому випадку необхідно отримати архівну інформацію або додаткові документи, які підтверджують право власності;
- неточності або помилки в старих правовстановлюючих документах. Наприклад, це може бути помилка в написанні прізвища власника, невірно вказаний номер квартири або неточна адреса будинку. У більшості випадків такі питання вирішуються через нотаріуса або шляхом отримання додаткових підтверджуючих документів;
- різниця в площі квартири між старими документами та технічним паспортом. Це може бути пов’язано зі зміною методики обчислення площі або з переплануванням квартири. У таких випадках може знадобитися оновлення технічної документації або узаконення реконструкції;
- ситуації, коли змінювалася адреса будинку або нумерація квартир. Таке іноді відбувається після перейменування вулиць або реконструкції будинку. У цьому випадку потрібно отримати офіційне підтвердження нової адреси.
Ще один важливий момент - відсутність технічного паспорта на квартиру. Якщо техпаспорт втрачений або дуже старий, його необхідно замовити в БТІ перед продажем.
Професійний ріелтор допомагає організувати весь процес продажу так, щоб він пройшов швидко, безпечно та без зайвих ризиків. Якщо Вам потріна допомога ріелтора при продажу квартири зі старими документами - звертайтеся, ми займемося вашим питанням вже сьогодні.
Віталій Бойко
експерт з продажу квартир,
юрист з нерухомості
Питання і коментарі ()